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INIKON INFORMIERT
"Umbruchstimmung"
Trend zur Wohnung und zum Reihenhaus
13. August 2009, 11:13
Aktuelle Studie konstatiert eine "Umbruchstimmung" beim Wohnen in Österreich - 1,2 Millionen wollen in den nächsten fünf Jahren umziehen
Das klassische Einfamilienhaus ist schon beinahe ein Auslaufmodell, der Wunsch vom Haus mit Garten ist stark rückläufig - so lautet das Ergebnis einer neuen Trendstudie zum Wohnverhalten der Österreicher, konzipiert von Andrea Baidinger, Kommunikationsexpertin in Immobilienfragen, und durchgeführt vom Gallup Institut. "Nur 26 Prozent der Österreicher, die in naher Zukunft ihren Wohnsitzwechsel planen, wollen in einem Einfamilienhaus wohnen. Der Trend geht eindeutig Richtung Wohnung oder Reihenhaus", so Baidinger. Dies habe sich bereits bei Untersuchungen in den Jahren 2002 und 2003 abgezeichnet.
Einfamilienhaus zur Miete
Aktuell wohnen 37 Prozent der Österreicher in einem traditionellen Einfamilienhaus, aber nur noch 26 Prozent der potenziellen "Übersiedler" planen den Umzug in ein solches. Bei den Reihenhäusern hingegen ist der Trend laut Studie genau umgekehrt: Bei einem heutigen Anteil von fünf Prozent erwägen sogar zwölf Prozent - also mehr als doppelt so viele - den Umzug in ein Reihenhaus. 58 Prozent wohnen in einer Wohnung, 63 Prozent planen dies für die Zukunft.
Im Einfamilienhaus-Sektor wird es demnach zu einem Wandel kommen. "Wir haben zur Zeit die Situation, dass viele Einfamilienhäuser zum Verkauf angeboten werden und sich keine Käufer finden, aber zunehmend mehr suchen ein Miethaus", erklärt Baidinger. Bis vor wenigen Jahren sei die Miete eines Einfamilienhauses in Österreich eine kaum genutzte Wohnform gewesen, "hier wird sich der Markt neu entwickeln."
"Große Veränderungen"
Insgesamt plant laut der Trendstudie ein knappes Viertel der Österreicher, innerhalb der nächsten zehn Jahre den Wohnsitz zu wechseln. "Bereits neun Prozent, das sind etwa 590.000 Menschen, planen innerhalb der nächsten beiden Jahre einen neuen Wohnsitz, weitere neun Prozent überlegen einen Umzug im Zeitraum der nächsten fünf Jahre, das sind in Summe etwa 1,2 Millionen", erklärt Baidinger, die dadurch "große Veränderungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren" kommen sieht.
Derzeit leben die Österreicher zu 37 Prozent in einem Einfamilienhaus, zu fünf Prozent in einem Reihenhaus und zu 58 Prozent in einer Wohnung; vergleichsweise dazu waren 2003 noch 49 Prozent Bewohner eines Einfamilien- und drei Prozent eines Reihenhauses, 47 Prozent lebten in Wohnungen. "Die Zahlen bestätigen eine klare Tendenz zur Wohnung und zum Reihenhaus, die sich noch weiter verstärken wird. Für das Jahr 2011 werden zugunsten des Einfamilienhauses nur noch 26 Prozent prognostiziert, zwölf Prozent wünschen ein Reihenhaus, 63 Prozent werden eine Wohnung bevorzugen."
Im Vergleich zu einer Untersuchung aus dem Jahr 2003 zeigen sich deutliche Änderungen bei den Übersiedlungsplanern in den Altersgruppen. Haben sich 2003 lediglich vier Prozent der Personengruppe "50 plus" zu einer Übersiedelung entschlossen, so ist der Anteil 2009 bereits auf neun Prozent gestiegen. Für die Wahl des künftigen Wohnsitzes präferieren die über 50-Jährigen zu 67 Prozent die Wohnung, zehn Prozent bevorzugen ein Reihenhaus und 27 Prozent planen den Umzug in ein Einfamilienhaus. Baidinger: "Interessant ist, dass gerade in der großen Gruppe der Familiengründer zwischen 30 und 50 Jahren der geringste Anteil mit Plan Einfamilienhaus zu finden ist."
"Gesunde Infrastruktur ist wichtig"
Ein Grund dieser Veränderung der Wohnverhältnisse sei auch ein intensiveres ökonomisches und ökologisches Bewusstsein. "Es genügt ein kleiner Garten oder eine Terrasse. Vorrangig wichtig ist eine gesunde Infrastruktur wie Geschäfte, Kindergärten, Schulen und eine gute öffentliche Anbindung an die Stadt", so Baidinger. "Ein Dorf ohne Infrastruktur lebt nicht mehr, der klassische private Hausbauer ist damit eigentlich schon Geschichte."
Die Auswertung der Studie zeige weiters eindeutig, dass die Österreicher ihre Wohnzukunft im Mietmodell sehen. "Natürlich ist das traditionelle Einfamilienhaus klar mit dem Begriff Eigentum verbunden und die Miete in diesem Bereich wird auch in den nächsten Jahren nur ein schmales Segment unter zehn Prozent einnehmen. Aber bereits vier Prozent wünschen sich dieses in Form einer Genossenschaft", so Baidinger. Auch der Wunsch nach dem Modell Reihenhaus wird von 23 Prozent damit verbunden, dieses mit Genossenschaftsanteil zu erwerben. Und der Wunsch nach Miete stehe bereits bei zwei Dritteln der künftigen Wohnungswechsler fest.
Für die Trendstudie "Wohnen 2009" wurden Interviews mit 1000 Österreicherinnen Österreichern ab 18 Jahren geführt, repräsentativ für die österreichische Bevölkerung im gesamten Bundesgebiet. (red)
INIKON- THEMA: Energieausweis: Klarstellungen fehlen
Kritisiert wird von den Immo-Maklern, dass im Wohnrecht noch immer gesetzliche Klarstellungen zur Umsetzung der verpflichtenden Ausstellung von Energieausweisen für Wohnungen bzw. Gebäude fehlen. Die Rechtslage sei in jedem Bundesland anders und "in Wien besonders kompliziert", sagte ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel: "Die Wiener Bauordnung nimmt in den Paragrafen 118 und 119 praktisch den halben Wiener Wohnungsbestand von der Verpflichtung aus." Eine Übersicht über die länderspezifischen Regelungen findet sich auf der Website des ÖVI.
Unklar sei auch nach wie vor, wer gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Kosten zu tragen hat: Derzeit müsse ein Wohnungseigentümer, der seine Behausung verkauft oder vermietet, selbst für die Anschaffung eines Ausweises vorsorgen muss - und der kostet von 300 bis 500 Euro aufwärts. (APA/map, derStandard.at, 8.1.2009)
Energieausweis
- eine Information für Käufer und Mieter bei Vertragsabschluss
- ein erforderliches Dokument im Baubewilligungsverfahren
Ab 01.01.2009 ist bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden oder einzelnen Nutzungsobjekten (darunter fallen Wohnungen, Büros oder betriebliche Objekte) dem Käufer oder Nutzer ein Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis darf höchstens zehn Jahre alt sein und ist dem Käufer oder Nutzer spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung auszuhändigen. Der Ausweis dokumentiert die Gesamtenergieeffizienz des bestehenden Gebäudes und bietet Hinweise für mögliche Verbesserungsmaßnahmen.
Im Baubewilligungsverfahren ist oftmals auch ein Energieausweis vorzulegen. Dieser Ausweis definiert die Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, die das Gebäude nach der Errichtung (Neubau) oder nach einem Zubau bzw. einer umfassenden Sanierung erreichen muss. Für bestehende Gebäude über 1000m² wird beispielsweise im Fall einer Sanierung von mehr als 25% der Gebäudehülle zwingend eine energietechnische Verbesserung auf einen definierten Mindeststandard vorgeschrieben.
Hintergrund und Rechtsgrundlagen
Im Dezember 2002 wurde die bis Jänner 2006 von den Mitgliedsstaaten umzusetzende Gebäuderichtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) erlassen. Die nationale Umsetzung der EU-Richtlinie fällt in Österreich überwiegend in die Kompetenz der Länder als Baurechtsgesetzgeber. Bei ihnen liegt die Zuständigkeit für die Festlegung der Methode zur Berechnung der Gesamtenergieeffizienz sowie die Regelungen über das Erfordernis der Erstellung, den Inhalt und das Verfahren zur Ausstellung von Energieausweisen unter Beachtung der Vorgaben der Richtlinie.Eine österreichweite Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften ist nicht zur Gänze gelungen. Wien, Burgenland, Oberösterreich, Steiermark, Vorarlberg, Tirol und Kärnten einigten sich jedoch weitgehend auf einheitliche Berechnungsstandards (OIB-Richtlinie). In Niederösterreich ist eine entsprechende Verordnung (Stand Dezember 2008) noch ausständig. Salzburg hat eigene Normen festgelegt.
Bei Verkauf und Vermietung berührt der Energieausweis zivilrechtliche Kompetenzen des Bundes. Mit dem Energieausweisvorlagegesetz (EAVG), welches mit 1.1.2008 in Kraft getreten ist, hat der Bund als Zivilrechtsgesetzgeber einen Teilbereich der Richtlinie, nämlich die Vorlagepflicht eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung, umgesetzt.
Die Vorlage eines Energieausweises kann einerseits entweder durch das Energieausweisvorlagegesetz bei Verkauf oder Vermietung oder aufgrund der länderweise unterschiedlichen baurechtlichen Bestimmungen für bestimmte bauliche Maßnahmen (wie etwa bei Neu- und Zubauten, umfassenden Sanierungen etc.) erforderlich sein. Für die Erlangung von Wohnbauförderungsmitteln sind Wärmebedarfsberechnungen, wie sie im wesentlichen auch im Energieausweis vorgesehen sind, in einzelnen Bundesländern bereits länger verpflichtend. Zu beachten ist, dass aber die dort geforderten Kennziffern von denen des Energieausweises nach der EU-Richtlinie unterschiedlich sein können!
Worüber informiert der Energieausweis?
Der Energieausweis soll potentielle Käufer oder Bestandnehmer über die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes informieren und ihm damit eine vergleichbare Information über den energetischen „Normverbrauch“ eines betreffenden Objekts verschaffen.In die Berechnung der Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes fließen unter anderen die Beschaffenheit der Gebäudehülle (Fassade, Fenster, Dach etc.), die haustechnischen Einrichtungen wie Heizungsanlagen, Lüftung, Kühlung, Warmwasseraufbereitung und die vorgesehene Nutzung ein. Aus diesen Angaben werden Kennzahlen errechnet, die über den Heizwärmebedarf, den Heizenergiebedarf, den Kühlenergiebedarf etc. Aufschluss geben sollen. Der Energieausweis hat darüber hinaus Empfehlungen für die Optimierung der Energieeffizienz zu enthalten und ist nach Maßgabe der jeweiligen landesrechtlichen Bauvorschriften zu erstellen.
Energiebedarf ist nicht gleich Energieverbrauch
Die Berechnung der Kennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen. Ähnlich dem Typenschein für ein Auto, wo der Verbrauch bei einer normierten Geschwindigkeit angegeben wird, ist auch im Energieausweis der Verbrauch unter vorgegebenen Normbedingungen (z. B. unter Annahme einer konstanten Innenraumtemperatur und einem Referenzklima) dargestellt. Der tatsächliche Energieverbrauch kann daher abhängig vom Nutzerverhalten deutlich höher oder niedriger sein, als die im Energieausweis ausgewiesenen Kennzahlen. Eine Familie mit Kleinkindern, die sich viel zu Hause aufhält und eine höhere Innraumtemperatur als 20 Grad C bevorzugt, wird in der selben Wohnung einen höheren Energieverbrauch haben als ein Single, der seine Wohnung nur wenig benützt. Ausdrücklich findet sich daher auch im Energieausweis der Hinweis, dass die Energiekennzahlen ausschließlich der Information dienen. Aufgrund der idealisierten Eingangsparameter, die für die Berechnung herangezogen werden, können bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten. Differenzen können sich bereits bei unterschiedlich gelegenen Nutzungseinheiten innerhalb des Gebäudes aus Gründen der Geometrie und der Lage ergeben.
Ein Energieausweis für das Gebäude oder für eine einzelne Wohnung?
Bei Verkauf oder Vermietung hat der Verkäufer oder Bestandgeber die Wahl, entweder einen Energieausweis über die- Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder
- über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder
- die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes
Bei Verkauf oder Vermietung einzelner Objekte ist es also ausreichend, einen auf das gesamte Gebäude bezogenen Energieausweis vorzulegen.
Was passiert, wenn kein Ausweis vorgelegt wird?
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ein ausdrücklicher Verzicht auf die Vorlagepflicht nach § 3 EAVG oder der Ausschluss der Rechtsfolge einer unterlassener Vorlage ist nicht möglich. Bei Nichtvorlage eines Energieausweises gilt daher von Gesetzes wegen eine durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz entsprechend dem Alter und der Art des Gebäudes als vereinbart.Die Nichtvorlage birgt somit das Risiko in sich, gewährleistungsrechtlich für den Fall einstehen zu müssen, dass die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes schlechter ist, als die gesetzlich fingierte. In der OIB-Richtlinie sind bundesländerspezifische Kennzahlen für die Berechnung dieser altersentsprechenden Werte angeführt.
Wer trägt die Kosten des Energieausweises?
Das Energieausweisvorlagegesetz trifft keine Regelung darüber, wer die Kosten des Energieausweises zu tragen hat. In den wohnrechtlichen Spezialgesetzen (Mietrechtsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und im Wohnungseigentumsgesetz) gibt es bislang keine Bestimmungen, wer für die Kosten des Energieausweises aufzukommen hat.Kostentragung im Wohnungseigentum
Insbesondere im Wohnungseigentum fehlt eine klare Kostentragungsregel. Wer beauftragt einen gemeinschaftlichen Energieausweis im Wohnungseigentum? Kann der Energieausweis über die Rücklage verrechnet werden? Nach der derzeitigen Gesetzeslage ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der vorlagepflichtige Eigentümer(Verkäufer oder Vermieter) die Kosten zu tragen hat. Der Adressat des Energieausweisvorlagegesetzes ist der Vermieter oder Verkäufer einer Eigentumswohnung und nicht die Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall werden die Kosten des Energieausweises nicht als Verwaltungshandlung zu qualifizieren sein, was jedoch als Voraussetzung dafür anzusehen wäre, dass die Kosten als gemeinschaftliche Aufwendungen für die Liegenschaft verrechnet werden könnten. Zu differenzieren ist daher, ob mit dem Energieausweis Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden oder es sich aber um bloße Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Miteigentümer handelt.
Energieausweis für Verkauf oder Vermietung einzelner Wohnungsobjekte
Der Verkauf oder die Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung berührt nur das ausschließliche Verfügungs- und Nutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts. Die Einholung eines Energieausweises dient nicht der Verwaltung der Liegenschaft. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft daher die Ausstellung eines Energieausweise nicht verlangen, noch die Kosten eines solchen von der Gemeinschaft refinanzieren lassen.
Handelt es sich jedoch um die Vermietung allgemeiner Teile des Hauses (z.B. die ehemalige Hausbesorgerwohnung) kommt der Eigentümergemeinschaft Vermieterstellung zu und damit wird die Erstellung des Energieausweises auch als Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren sein. Der Verkauf allgemeiner Teile (der Hausbesorgerwohnung, auszubauender Dachboden) bedarf als Verfügungshandlung ohnedies der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, weshalb die anteilige Kostentragung der Erstellung des Energieausweises unstrittig sein wird.
Energieausweis – Verwaltungsmaßnahme bei umfassender Sanierung
Anders ist der Umstand zu bewerten, wenn die Erstellung des Energieausweises auf Grundlage baurechtlicher Bestimmungen z.B. im Zuge einer umfassenden Sanierung oder zur Erlangung einer Förderung erforderlich ist. In diesen Fällen wird – je nach Vorliegen der Voraussetzungen - von einer ordentlichen (§ 28 WEG) oder gegebenenfalls einer außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme (§ 29 WEG) auszugehen sein und damit eine Verrechnung mit der Rücklage zulässig sein.
Geplant ist, im Rahmen einer Novellierung des WEG die Einholung des Energieausweises als Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung einzustufen. Entsprechende Absichtserklärungen finden sich auch im aktuellen Regierungsprogramm wieder.
Kostentragung im Mietrecht
In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist im Vollanwendungsbereich des MRG davon auszugehen, dass die Kosten des Energieausweises nicht den Mietern angelastet werden können und sie daher der Vermieter zu tragen hat. Geplant ist, die Kosten des Energieausweises als Ausgabenposition in die Hauptmietzinsabrechnung (§ 20 Abs 1 Z 2 MRG) aufzunehmen. Solange diese Gesetzesänderung nicht erfolgt ist, kann eine Verrechnung als Ausgabenposition in der Hauptmietzinsabrechnung nicht erfolgen, da die Kosten des Energieausweises idR nicht als Erhaltungskosten eingestuft werden können.
Ausnahmen - Wann muss kein Energieausweis vorgelegt werden?
Die EU – Gebäuderichtlinie räumte den Mitgliedsstaaten für bestimmte Gebäudekategorien die Möglichkeit ein, Ausnahmen von der Verpflichtung für die Erstellung und Vorlage des Energieausweises vorzusehen. In Frage kommen laut Art. 4 Abs 3 der EU Gebäuderichtlinie folgende Gebäudekategorien:
- Gebäude und Baudenkmäler, die als Teil eines ausgewiesenen Umfelds oder Grund ihres besonderen architektonischen oder historischen Werts offiziell geschützt sind, wenn die Einhaltung der Anforderungen eine unannehmbare Veränderung ihrer Eigenart oder ihrer äußeren Erscheinung bedeuten würde;
- Gebäude, die für Gottesdienst und religiöse Zwecke genutzt werden;
- Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer bis einschließlich zwei Jahren, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie landwirtschaftliche Nutzgebäude, die in einem Sektor genutzt werden, auf den ein nationales sektorspezifisches Abkommen für die Gesamtenergieeffizienz Anwendung findet;
- Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind;
- Frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2.
Die Ausnahmeregelungen finden sich daher in den einzelnen Bauordnungen der Bundesländer
Wien
Vorarlberg
Steiermark
Oberösterreich
Niederösterreich
Tirol
Kärnten
Salzburg
Burgenland
INIKON- IMMOBILIEN AUS DEM INTERNET
(1) Das Internet als wettbewerbsstärkstes Medium
Das Internet ist mittlerweile wettbewerbsstärkstes Medium geworden. Mit +15,4% Wachstum im November 2008 liegt das Internet laut Werbebilanz der Media FOCUS Research Ges.m.b.H. an vierter Stelle. Die Tageszeitungen wiesen nur ein Plus von 4,5% im Vergleich zum Dezember 2007 aus (Quelle: www.at.focusmr.com).
Manche Trendforscher sind der Meinung, dass das Internet auf Kosten der Printmedien wächst. Eine aktuelle Trendstudie der Fachhochschule Mainz prognostiziert bis 2018 einen 30%igen Verlust der Leser für die Tageszeitungen. Das Internet wird sich laut Studie als kombiniertes Informations-, Unterhaltungs- und Einkaufsmedium in der Generation bis 60 Jahre durchsetzen (Quelle: www.idw-online.de).Unternehmen die das Internet als Kommunikationsmedium nur teilweise bis gar nicht nutzen „verschenken“ den Kontakt mit tausenden potenziellen Kunden. Hinsichtlich Kostenaufwand, Laufzeit und Reichweite ist das Online-Inserat das effizienteste Werbemittel und um ein vielfaches günstiger als das Printinserat. Ohne zusätzlichen Kostenaufwand bietet das Online-Inserat neben der genauen Messbarkeit der Kundenkontakte weitere Vorteile:
ü Sie sind rund um die Uhr mit Ihren Angeboten präsent
ü Änderungen können sofort eingetragen werden und sind in Echtzeit für den Suchenden sichtbar
ü Der Interessent erfährt wichtige, umfangreiche Details sofort (Grundriss, verschiedene Bilder, genaue Kontaktdaten, Homepage des Anbieters, usw.)
WIR EMPFEHLEN unseren KUNDEN nachfolgende IMMOBILIEN-Plattformen
www.inikon.net
www.immodirekt.at
www.findmyhome.at
www.immomedia.at
www.wohnnet.at
www.derstandard.at
www.immobilien.net
www.immobilienkralle.at
Erbschafts- und Schenkungssteuer entfallen
Ende Juli ist die Erbschafts- und Schenkungssteuer ausgelaufen. Dennoch fallen für Beschenkte und Erben unter Umständen Steuern an. Die entsprechenden Neuregelungen sind im Schenkungsmeldegesetz festgehalten, das am 6. Juni 2008 im Nationalrat beschlossen wurde. Hier die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
Mit dem neuen Gesetz verbessern sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für Vermögens- und Unternehmensübertragung, dennoch können auch nach dem 31. Juli 2008 Steuern anfallen. So bleibt die Grunderwerbsteuer bei geerbten oder geschenkten Grundstücken, bei Privatstiftungen gibt es eine Neuregelung. Außerdem sorgt die Meldepflicht von Schenkungen über 50.000 Euro bei nahen Angehörigen beziehungsweise 15.000 Euro bei Nichtangehörigen dafür, dass Geschenke nicht dafür genutzt werden, andere Steuern zu umgehen. Daher ist die rechtliche Beratung auch nach Auslaufen der Erbschafts- und Schenkungssteuer wichtig. Ein Notar kann helfen, dass Geschenke und Erbschaften für alle Beteiligten vorteilhaft abgewickelt werden und dass daraus kein Streit entsteht, der möglicherweise vor Gericht endet.
Daten & Fakten:
Grunderwerbssteuer: Diese beträgt 2 oder 3,5 %. Bemessungsgrundlage bei Erbschaften ist der dreifache Einheitswert, bei Schenkungen die Gegenleistung bzw. mindestens der dreifache Einheitswert des Grundstückes. Ausnahmen gelten etwa für Wohnungsteilungen unter Ehegatten oder bei Übertragungen von Immobilien im Zuge von Unternehmensübergaben.
Privatstiftungen: Der Stiftungseingangssatz wird für inländische Stiftungen auf 2,5 % festgelegt. Ertragsausschüttungen sind mit 25 % besteuert. Zuwendungen unter Lebenden von beweglichen Sachen und Geldforderungen an gemeinnützige Stiftungen sind von der Stiftungseingangssteuer befreit, ebenso Zuwendungen an betriebliche Stiftungen. Endbesteuertes Kapitalvermögen und Beteiligungen von unter 1 % können weiterhin steuerfrei an Stiftungen vererbt werden.
Meldepflicht: Schenkungen an Nichtangehörige über 15.000 Euro innerhalb von 5 Jahren sowie an Angehörige über 50.000 Euro innerhalb eines Jahres sind meldepflichtig. Alle Zuwendungen werden addiert. Verletzungen der Anzeigepflicht werden mit Geldstrafen in der Höhe von bis zu 10 % des geschenkten Wertes geahndet.
Aus für Wahlrecht bei Abschreibung (AfA-Bemessung): Das bestehende Wahlrecht bei der AfA-Bemessung bei unentgeltlichen Übertragungen von Gebäuden soll wegfallen.
INIKON- GUTES JAHR FÜR DEN WIENER BÜROMARKT
Gutes Jahr" für Wiener Büromarkt
DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT ortet leicht steigende Mieten und eine Vermietungsleistung auf Vorjahres-Niveau - Das Angebot geht zurück
Wien - Die Konjunkturabschwächung macht sich im Wiener Immobilienmarkt derzeit offenbar nicht bemerkbar. "Wir befinden uns in einem guten Jahr für den Wiener Büromarkt", Die Vermietungsleistung in Wien soll 2008 voraussichtlich 360.000 Quadratmeter betragen.
Laut der INIKON Marktanalyse wurde bereits im ersten Halbjahr mit 170.000 m2 neu vermieteten Flächen das Niveau des Vergleichszeitraums 2007 erreicht - wobei das erste Quartal mit rund 100.000 Quadratmeter besonders positiv ausgefallen ist.Eine sehr hohe Nachfrage gibt es vor allem nach Neubauten bzw. sanierten Objekten, hieß es. Wobei der Großteil der Neuvermietungen Umzüge sind, also auf Unternehmen zurückzuführen sind, die in ein moderneres Büro wechseln.
Mieten ziehen an
Die Durchschnitts- und Spitzenmieten sind laut INIKON im Vergleich zum Vorjahr leicht steigend. In der City kann die Nettomiete bis zu 23 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Der hohe Preis dürfte nicht zuletzt an der geringen Auswahl liegen: In der Innenstadt übersteigt laut INIKON die Nachfrage weiter das Angebot. In guten Lagen außerhalb der City werden Preise bis zu 16 Euro erzielt.
Generell sei das Büroflächenangebot in Wien leicht sinkend, die Vermietungsleistung steigend, hieß es. Auch der Leerstand sinke, wobei die Rate in Wien 5,8 Prozent betrage. Zu einem wichtigen Entscheidungskriterium für Mieter werden angesichts hoher Energiepreise immer häufiger die Energieeffizienz und - damit zusammenhängend - die Betriebskosten.
Die Neuflächenproduktion soll heuer rund 220.000 Quadratmeter betragen. Sie liegt laut INIKON damit deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen. (APA)
INIKON- Immobilienmarkt Aktuell : Zweitwohnsitz Hoch im KURS
Zweitwohnsitze hoch im Kurs
Ferienimmobilien sind gefragt, laut einer Umfrage überlegt ein Drittel der Österreicher die Anschaffung einer solchen und würde sich diese bis zu 700 Euro kosten lassen
Wien - Ferienimmobilien stehen bei den Österreichern nach wie vor hoch im Kurs - trotz der allgemeinen Preissteigerung. In einer Befragung durch das Immobilienportal "FindMyHome.at" bevorzugten 38 Prozent der 840 Teilnehmer eine Mietwohnung, 30 Prozent wollen in den Ferien in einem Eigentumshaus wohnen. In Eigentumswohnungen (13 Prozent) und Mietshäuser (19 Prozent) möchten vergleichsweise wenige investieren. 81 Prozent der Befragten streben eine Immobilie mit bis zu 100 Quadratmetern Wohnfläche an.
Mehr Flexibilität mit Leasingmodellen
36 Prozent der Österreicher können bis zu 700 Euro monatlich für den Zweitwohnsitz ausgeben und immerhin noch 19 Prozent sind bereit, bis zu 1.000 Euro monatlich zu investieren.
Generell sind Zweitwohnsitze sehr gefragt. 16 Prozent der Befragten verfügen bereits über einen, 38 Prozent überlegen die Anschaffung eines solchen.
Lage und Preis entscheiden
Lage (82 Prozent) und Preis (67 Prozent) sind die entscheidenden Kriterien bei der Wahl der Ferienimmobilie, so ein weiteres Ergebnis der Umfrage. Die steigenden Benzinpreise scheinen dabei kaum ins Gewicht zu fallen: Für nur 34 Prozent der Befragten ist die Anreisedauer ein relevantes Kriterium. Ebenfalls nicht besonders wichtig scheint das Angebot der Region zu sein, das für nur 31 Prozent ausschlaggebend ist. Gänzlich unbedeutend ist das Image der Region, das lediglich zwei Prozent bei der Wahl ihres Zweitwohnsitzes interessiert, hieß es.
Das beliebteste Bundesland ist Niederösterreich (31 Prozent). Ex aequo liegen Kärnten und die Steiermark (je 14 Prozent), danach folgt Tirol (12 Prozent). Die Ferienimmobilien sollten für 43 Prozent der Befragten idealerweise in der Nähe eines Gewässers liegen und ländliche Umgebung (26 Prozent) bieten.
Bis 2011 rechnet die Statistik Austria (Wohnungsbedarfsprognose 2005) mit einem zusätzlichen Bedarf von 45.000 Neben- und Zweitwohnsitzen, was knapp 10 Prozent des gesamten Neubaubedarfs entspricht. Laut Teletest würden derzeit 11 Prozent der österreichischen Haushalte über einen Ferienwohnsitz verfügen. 28,1 Prozent der heimischen Urlaubsreisen entfielen laut Statistik Austria beispielsweise im 2. Quartal 2007 auf den Zweitwohnsitz. (APA/red)
INIKON - Die IMMOBILIENMÄRKTE DER ZUKUNFT !?
Die Immobilienmärkte der Zukunft
Russland, China, Indien, Ukraine,...und was noch?
Was sind die Immobilienmärkte der Zukunft? Wo liegen die Immobilien-Hotspots im Jahr 2015? Wo kann und soll man heute investieren um in 10 Jahren fette Renditen einzufahren?
Unterwasserhotels in Dubai oder auf den Fidji-Insel und Weltraumhotels in der Umlaufbahn? Oder doch lieber Hochhäuser in Shanghai und Shoppingcenter in St. Petersburg? Der immoflash hat sich dieser Fragen angenommen und einige realistische Zukunftsszenarien entworfen, welche Immobilienmärkte sich zu heißen Pflastern entwickeln werden. Beim Blick in die Zukunft kam dann doch nicht die magische Glaskugel zum Einsatz, sondern umfangreichen Recherchen und Insider- Wissen, das im Rahmen einer Experten-Umfrage eingeholt wurde.
Immobilientrends im Westen
Für die westlichen Industrienationen mit ihren gesättigten Immobilienmärkten werden Trends wie Cocooning, Individualität und Mobilität die Zukunft prägen. Laut Zukunftsforscher Matthias Horx wird der moderne Arbeitsnomade sein mobiles Eigenheim beim Umzug einfach mitnehmen können. Mobile und modulare Fertigbauhäuser machen dies möglich. Trotz der Trends zum Rückzug in die eigene „Höhle“ wird die Wohnung zur Schnittstelle von privat und professionell werden. Im Rahmen von Kurztrips und Wochenendurlauben ist man zuhause und doch unterwegs. Vernetzte Arbeitstechnologien ermöglichen ein Wohnen auf dem Land, „New Villages“ ausserhalb der suburbanen Zonen, aber immer noch in Pendler-Reichweite zu den Städten sind im Entstehen. Der Trend zur Urbanisierung wird in den Industrienationen nicht so stark zu spüren sein, wie in Entwicklungs- und Schwellenländern, die Suche nach grünen Wohnoasen in den Zentren der Städte wird jedoch weiter zunehmen. Schwimmende Stadtteile, die in Küstennähe am Meeresboden verankert sind, werden die Antwort auf ein Ansteigen des Meeresspiegels sein.
Osten im Fokus
Was jedoch die Immobilienmärkte der Zukunft betrifft, so muss der Fokus um 180° gedreht werden, denn die liegen zum größten Teil in Asien, bzw. im Osten Europas. Im Infokasten haben wir für Sie die Expertenmeinung zu den Immobilienmärkten der Zukunft in alphabetischer Reihenfolge zusammengefasst. Die Spitzenreiter bei der Experten-Umfrage nahmen die Märkte von Russland, China, Indien, der Ukraine, der Türkei und Weißrussland ein. Warum genau diese Länder? Mehrere globale Megatrends sind für die Auswahl der Zukunfstmärkte von 2015 ausschlaggebend: Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und wirtschaftlicher Aufschwung. Die Zukunft der Welt liegt in den Städten. Bereits die Hälfte der Weltbevölkerung lebt in Städten, heute existieren 21 Megacities, im Jahr 2015 sollen es schon 26 Städte mit mehr als 10 Mio. Einwohnern sein. Laut einer aktuellen Studie der Deutschen Bank wachsen gerade Städte in aufstrebenden Volkswirtschaften überdurchschnittlich stark: Von den zehn Städten mit dem stärksten Bevölkerungsanstieg in den letzten 30 Jahren liegen fünf in China, eine in Indien und eine in Südkorea. Im letzten „Immobilien Research Quartely“ der Deka Bank liegen China mit 9,6%, Indien mit 7,5%, Russland mit 6,7%, die Ukraine mit 6,1% und die Türkei mit 5,7% BIP-Wachstumsprognose für 2008 an vorderster Stelle des makroökonomischen Szenarios.
RUSSLAND
Nach einem Bericht von Jones Lang LaSalle hat sich das Transaktionsvolumen am russischen Immobilienmarkt im letzten Jahr versiebenfacht, die direkte Investitionen 2006 beliefen sich auf 242 Mrd. Euro. Die größten Wachstumszahlen weisen dabei Moskau und St. Petersburg auf. 2015 wird mit dem 612 m hohen Russia Tower in Moskau dann auch das höchste Gebäude Europas nach einem Entwurf des englischen Stararchitekten Norman Foster fertig gestellte sein. Auch wenn Analysten für den Büromarkt bereits 2009 eine Sättigung voraussehen, so ist die Prognose für Hotels, Shoppingcenter und Logistik bis 2015 auf jeden Fall steigend. Für das zentralistische Russland ist es gut, dass durch die olympischen Spiele 2014 in Sotschi neben den Metropolen Moskau und St. Petersburg ein neuer Entwicklungsschwerpunkt definiert wird. Die Infrastruktur der Region wird um 10 Mrd. Euro olympiafit gemacht, eine Schnellstraße nach Krasnaja Poljana wird gebaut. Durch Investitionen von Staat und Privatwirtschaft wird Sotschi bis 2014 von einer bisher nur im Sommer gefragte Küste am Schwarzen Meer zu einer modernen und ganzjährig attraktiven Ferienregion aufsteigen. Als interessante Regionen für 2015 nennen unsere Experten die sibirischen Städte Omsk und Tomsk, die Haupstadt Tatarstans Kazan, und die Städte Chanty-Mansijsk und Tjumen in Zentralrussland.
CHINA
Nach Immobilienboom 2005 Laut einer Prognose von Goldmann Sachs wird China 2015 ein höheres BIP aufweisen als Deutschland, 2025 wird es sogar die USA überholt haben. Rund 22 Prozent der Weltbevölkerung leben im Reich der Mitte. Ein großer Profiteur des hohen Wachstumstempos ist der Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnraum steigt. Entsprechend positiv entwickelten sich die Wohnraumpreise in den Städten. Das seit zwei Jahrzehnten andauernde Wirtschaftswachstum verändert das Gesicht der chinesischen Städte. So sind allein in den letzten 15 Jahren in Shanghai
so viele Wolkenkratzer gebaut worden wie in New York in einem ganzen Jahrhundert. Die Uno zählt in China fast 100 Städte mit mehr als 1 Mio. Einwohnern, als interessante Städte werden in der Experten-Befragung neben Shanghai und Peking noch Guangdong, Fujian und Hainan genannt. Dass sich in China keine Immobilienblase entwickelt, dafür sorgen staatliche Maßnahmen, die den Grundbesitz-Erwerb für Ausländer erschweren, jedoch wird die Nachfrage am Immobilienmarkt durch Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum ebenfalls wachsen, China ist also für 2015 ein wichtiger Markt.
INDIEN
Neben China liegt der Investitionsschwerpunkte in Asien auf Indien. Ab 2030 wird der Staat am Subkontinent das bevölkerungsreichste Land sein. Laut einer Studie der Deutschen Bank Research bleibt Indiens Wirtschaft auf Wachstumskurs, der Urbanisierungsprozess ist noch lange nicht abgeschlossen, da erst ein Viertel der Inder in Städten lebt (in China sind es bereits 40%, in Osteuropa zwei Drittel). Auf Indiens Wohnungsmarkt herrscht derzeit ein Baubedarf von 7 bis 10 Mio. Wohneinheiten jährlich, Indiens Büromärkte sind noch sehr klein, die Nachfrage durch IT-Unternehmen jedoch steigt weiter. Bis jetzt haben sich Investitionen auf Tier-I Städte wie Mumbai, Delhi und Bangalore konzentriert, für 2015 werden aber besonders kostengünstigere Tier-II Städte wie Hyderabad, Pune und Chennai und Tier-III Städte wie Kolkata interessant.
UKRAINE
Für die ukrainische Wirtschaft ist die Fußball-EM 2012 ein wichtiger Impetus und der Immobilienmarkt wird an erster Stelle davon profitieren.
1 Mrd. Euro werden bis dahin in den Ausbau der Infrastruktur und der Stadien investiert werden. Abgesehen von der EM ist die Ukraine ein interessanter Markt für 2015. Neben der Hauptstadt Kiew sind andere Millionenstädte wie Dnipropetrovsk, Kharkiv, Donetsk und Odessa für Investitionen im Handel- und Büroimmobilienmarkt attraktiv. In Kiew etwa gibt es heute an die 290.000 m2 Retailflächen, ähnlich wie in Warschau im Jahr 1999 – eine Zahl, die ein großes Aufholpotential verspricht. Gute Hotels in der Ukraine sind ebenfalls noch knapp gesät, steigende Touristenzahlen und Geschäftsreisende machen den ukrainischen Hotelmarkt ebenfalls reif für Entwicklungen.
Der türkische Immobilienmarkt zieht ebenfalls immer mehr kommerzielle Immobilieninvestoren an. Die Größe der Türkei mit geschätzten 70 Millionen Einwohnern und sehr vielen jungen Menschen macht das Land zwischen Europa und Asien für Investoren äußerst interessant, diese Einschätzung wird durch eine Analyse des türkischen Immobilienmarktes der BA-CA aus der Reihe 'Real Estate Country Facts' bestärkt. Weißrussland ist dagegen ein echter Geheimtipp. Auch wenn der seit Jahresanfang schwelende Gaskonflikt mit Russlands Gazprom für negative Schlagzeilen über die weißrussische Wirtschaft sorgte, so wird die Entwicklung von Freien Wirtschaftszonen zur Ausschöpfung des Potenzials beitragen.
QUELLE: www.immoflash.at
Ihr INIKON Online Team
INIKON - Preisspiegel Eigentum
INIKON - Preisspiegel EigentumINIKON-IMMOBILIEN - KAUFEN WIRD TEURER
Weniger Wohnungen, höhere PreiseDie Preise für Eigentumswohnungen in Wien steigen. "Es ist deutlich spürbar, dass weniger frei finanzierte Wohnungen gebaut werden", nennt das Wiener Maklerunternehmen INIKONREAL den Grund für den Preisauftrieb.
Unser Unternehmensleitung erstellt seit fünfzehn Jahren auf der Basis von Anbotspreisen in Tageszeitungen Preisindizes. Dabei werden zwar keine tatsächlich erzielten Kaufpreise erfasst, daher eignen sich die Daten auch nur zur Bewertung individueller Wohnungen, Preisentwicklungen lassen sich aber gut beobachten.
Preise steigen und steigen
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise um mehr als fünf Prozent in die Höhe geschnellt. Gebrauchte Eigentumswohnungen werden im Durchschnitt um 1680 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das ist der höchste Wert seit dem Jahr 1998.
Neue Eigentumswohnungen kosten derzeit durchschnittlich 2557 Euro pro Quadratmeter - der höchste Wert seit Beginn der Indexerstellung 1994.
Bauträger reagieren
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen werden auch in den nächsten Jahren weiter steigen. INIKONREAL: "Die Bauträger reagieren bereits. Es werden massiv Grundstücke gesucht und neue Projekte entwickelt." Doch wegen der langen Entwicklungsphase und Bauzeit werde es dauern, bis sich dies auf das Angebot am Markt und damit auf die Preise auswirken wird. "Erst in fünf Jahren ist mit einem merkbar gestiegenen Angebot zu rechnen."
Die Lage
Seit Jahren driftet die Schere zwischen guten, teuren Lagen und weniger guten, billigen Lagen auseinander. Diese Entwicklung wurde durch das knappere Angebot gestoppt. "Die mittleren Lagen holen auf", zeigt die Statistik. So haben die Bezirke 15, 16 und 17 deutlichere Preiszuwächse erzielt als die traditionell guten Lagen Hietzing, Währing und Döbling.
Ein Auge zudrücken
Kompromisse werden jedoch nicht nur bei der Wahl des Bezirkes gemacht. Die Verknappung lässt Käufer auch bei diversen Nachteilen die Augen zudrücken: Zwei Jahre lang habe man eine Wohnung in einem 80er-Jahre-Bau im 18. Bezirk nicht und nicht anbringen können, erzählt INIKONREAL. Der Haken: DieStrassenbahn fährt hörbar vorbei. Jetzt, beim 73. Besichtigungstermin, hat die Wohnung um rund 1250 Euro pro Quadratmeter den Besitzer gewechselt.
Ladenhüter
Freilich gibt es auch derzeit echte Ladenhüter, auf denen Verkäufer entweder sitzen bleiben oder die nur "über den Preis" zu veräußern sind. Die Wohnung in der den Hauptstrassen, mitten im Verkehrslärm, gelten nach wie vor als schwer bis unverkäuflich.
Dasselbe gilt für die weniger guten Lagen in den Bezirken 10 und 11. INIKONREAL : "Simmering und Favoriten werden nie echte Eigentums-Märkte werden." Der 70er-Jahre-Bau in guter Lage mit schönem Innenhof hingegen hätte vor wenigen Jahren niemanden gelockt, heute ist dies anders.
Luxuswohnungen
Nicht um Käufer sorgen müssen sich Anbieter von Luxuswohnungen. "Die Leute zahlen Preise, dass einem schwindlig wird", schildert INIKONREAL. In einer neu errichteten Nobel-Wohnanlage in bester Hietzinger Lage wurde der Quadratmeter um 3700 Euro feilgeboten - binnen kürzester Zeit waren alle Wohnungen verkauft.
Fazit. achten Sie beim Wohnungskauf auf die berühmten 3 L LAGE LAGE LAGE, und Sie werden auch in Zukunft einen Wiederverkauf einfacher zu Ihrer Preisvorstellung realisieren können.
Ihr INIKONREAL OnlineTeam
INIKON - OGH 1 Ob 241/06g - Mietvertragsklauseln
In seinem Erkenntnis vom 27. 3. 2007 zur GZ 1 Ob 241/06g hat sich der OGH mit Mietvertragsklauseln befasst:
Die Beklagte ist eine Fachgruppe iSd Wirtschaftskammergesetzes, welche zur Vertretung der Interessen ihrer Mitglieder berufen ist. Im Rahmen ihres Wirkungsbereichs erstellt sie Vertrags-formblätter, deren Verwendung sie für den Abschluss von Mietverträgen empfiehlt. Für den geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern beim Abschluss von Mietverträgen, insbesondere von solchen, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, empfiehlt sie Vertragsformblätter, die nach-stehend angeführte Klauseln enthalten:
1. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden ... zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.
2. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte, wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen, zu warten sowie insoweit in Stand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Warmwasser-/Heizgeräten und dergleichen), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen.
Dazu der OGH:
Klausel 1: Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen "Durchschnittskunden". Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot, und das Gebot der Vollständigkeit. Eine Klausel wird beispielsweise dann als intransparent gewertet, wenn dem Kunden die wirtschaftliche Tragweite der Bestimmung verschleiert wird oder ihm künftig entstehende Kosten aufgebürdet werden und dabei nicht auf die mögliche Höhe dieser Kosten hingewiesen wird.
Für die Klausel 1 ist § 21 Abs 1 Z 6 MRG maßgeblich. Mit dieser Bestimmung wurde der Mietermehrheit ein Wahlrecht zwischen einer anteiligen Prämienbelastung durch die entsprechende Versicherung und dem Risiko einer Mietzinserhöhung nach § 18 MRG im Schadensfall eingeräumt. Ohne Zustimmung der Mietermehrheit könnten die anteiligen Versicherungsprämien aus einer Glasbruch- und Sturmschadenversicherung nicht als Betriebskosten eingehoben werden. Diesen Umstand legt die Klausel jedoch nicht offen. Selbst wenn man davon ausgeht, dass einem mit durchschnittlichem Verstand ausgestatteten Mieter nicht verborgen bleiben dürfte, dass die Zustimmungserklärung zur Klausel 1 für den Mieter eine Kostenbelastung mit sich bringen kann bzw bringt, so unterbleibt jede Information und Aufklärung darüber, dass die Klausel darauf abzielt, dem Mieter Versicherungsprämien als Betriebskosten in Rechnung zu stellen, was ohne seine Zustimmungserklärung nicht möglich wäre. Das ihm zustehende Wahlrecht, das insbesondere bei Vorhandensein von stattlichen Mietzinsreserven, aus denen die ansonsten versicherten Schäden bezahlt werden könnten, den Mieter von der Erteilung der Zustimmung zum Abschluss entsprechender Versicherungen abhalten könnte, wird ihm nicht offen gelegt. Der Mieter wird somit nicht in klarer und durchschaubarer Weise über seine Rechte informiert, sondern über die Tragweite seiner Einwilligung bzw Zustimmung im Unklaren gelassen. Die Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.
Klausel 2: Jedenfalls außerhalb der vollen Anwendbarkeit des MRG ist es grundsätzlich zulässig, die Pflicht zur Instandhaltung des Bestandgegenstands auf den Bestandnehmer zu überwälzen. Inwieweit dies auch auf den Vollanwendungsbereich des MRG zuträfe, muss hier nicht erörtert werden, zumal die Unwirksamkeit der in Beschwerde gezogenen Klausel schon bei Mietverträgen, die (nur) in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, gegeben ist.
Wird der Mieter - wie hier - generell zur Wartung, Instandhaltung und Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte verpflichtet, dann bedeutet dies, dass das im § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB festgelegte Zinsminderungsrecht des Mieters nie zum Tragen kommen könnte, hat er doch in jedem Fall - also auch dann, wenn ohne Schuld des Bestandnehmers ein Mangel am Bestandobjekt auftritt, der dieses zum bedungenen Gebrauch untauglich macht - die notwendigen Maßnahmen auf seine Kosten vorzunehmen. Wird die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts generell auf den Mieter überwälzt, dann kann er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen, was aber Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch wäre. Durch die positive Festlegung der generellen Erhaltungspflicht des Mieters werden implizit dessen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen. Da einem Verbraucher gegenüber Gewährleistungsrechte (beim Bestandvertrag die Zinsminderung) im Voraus nicht ausgeschlossen werden können, widerspricht die Klausel § 9 Abs 1 KSchG.