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INIKON - SONDERBERICHT -NOVELLIERUNG DER WIENER BAUORDNUNG
Wiener Bauordnung wird novelliert
Gesetzesänderung wegen VwGH-Urteil zu Dachform - Neue seismische Normen lassen Experten bereits das "völlige Aus" für Aufbauten auf dem Altbestand sehen
Es tut sich was im Bereich der (Wiener) Dachausbauten: In dem im Jahr 2008 in Kraft tretenden Eurocode über seismische Beanspruchung sehen Experten bereits den Anfang vom Ende der Aufbauten auf dem Altbestand (siehe unten).
In Wien gilt es vorher noch andere Probleme zu lösen: Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) vom 30. Jänner 2007 (siehe Links) will man seitens der Stadt nämlich jetzt die Bauordnung novellieren.
Trapezform soll weiter erlaubt bleiben
Stein des Anstoßes ist konkret Paragraf 81, Absatz 4 der Wiener Bauordnung. Dort steht zwar, dass der Dachflächen-Winkel 45 Grad (in Gartensiedlungen 25 Grad) betragen darf. Im letzten Satz heißt es aber: "Ist im Bebauungsplan eine besondere Bestimmung über die Höhe oder die Form der Dächer festgesetzt, ist der dieser Festsetzung entsprechende Winkel für die Bildung des Gebäudeumrisses maßgebend."
Für den VwGH reichte dies aus, um einer Beschwerde eines Nachbarn gegen einen Dachausbau in Döbling stattzugeben. Statt einer Trapezform wäre damit generell nur noch eine Dreiecksform als Dachumriss möglich, was das größtmögliche Volumen von Dachausbauten massiv schrumpfen lassen würde.
Novelle
Im städtischen Wohnbauressort will man daher gegensteuern. An der Ausarbeitung einer Gesetzes-Novelle wird bereits gearbeitet, diese sollte in wenigen Monaten zur Beschlussfassung vorliegen. "Wir wollen die Trapezform beibehalten, weil sie mehr Wohnraum schafft", so eine Sprecherin von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ). Die größte Höhe von 4,5 Metern soll beibehalten werden.
Das VwGH-Erkenntnis fuße auf einer neuen Interpretation eines Passuses der Wiener Bauordnung, nicht jedoch auf inhaltlichen Argumenten, meinte Ludwig in einer Aussendung. Betroffen von der neuen Regelung seien alle jene Projekte, für die noch keine Baubewilligung vorliege.
Telefon-Hotline
Für Bauwerber mit laufenden Verfahren hat die Stadt eine Telefonhotline eingerichtet. Unter der Nummer 01/4000-8037 geben Experten Auskunft zu allen eventuellen Unklarheiten.
Oberstes Ziel sei es, möglichst rasch eine Lösung im Interesse aller Beteiligten - Anrainer, Mieter und Bauträger - zu erreichen, so Ludwig: "Dadurch soll es wieder möglich sein, Dachgeschossausbauten - natürlich unter Berücksichtigung von Anrainerinteressen und der Wahrung des Stadtbildes - auch mit der bisher gewohnten Kubatur zu realisieren und damit Wohnraum zu schaffen."
Architektenkammer begrüßt Novellierung
Seitens der Wiener Architektenkammer hält man die geplante Novellierung für "sehr begrüßenswert". Mit diesem Schritt der Stadt werden "die Interessen der Investoren und Planer befriedigt", sagte Präsident Andreas Gobiet, der der Stadt Wien auch die volle Unterstützung der Kammer zusagte. Am meisten diene eine gute Lösung jedoch den Nutzern, schließlich gehe es auch "um eine ordentliche Wohnqualität und nicht zuletzt auch um ein präsentables Stadtbild".
"Ausbau leicht" und "Ausbau schwer"
In der Wiener Bauordnung wird seit kurzem zwischen einem "Dachgeschossausbau leicht" und einem "Dachgeschossausbau schwer" unterschieden. Grund für diese Festlegung war, dass die Behörde eine unterschiedliche Verwaltungspraxis hinsichtlich der Auslegung der ÖNORM B 4015, die u.a. Richtlinien für das erdbebensichere Bauen enthält, festgestellt hatte.
Beim "Ausbau leicht" geht die Behörde nun von einer zusätzlichen Maximalbelastung des Altbestandes von 720 kg pro Quadratmeter aus, der Umbau muss innerhalb des Umrisses des bestehenden Daches stattfinden. Hier genügt ein Ingenieurbefund (eines Ziviltechnikers oder Sachverständigen) über den Ist-Zustand des Gebäudes für die Bewilligung. Bei einem "Dachgeschossausbau schwer" müssen dagegen meist Verstärkungsmaßnahmen in den Geschoßen vorgenommen werden. In den Einreichplänen für solche Bauvorhaben müssen jedenfalls alle laut der so genannten "statischen Vorbemessung" vorgesehenen Verstärkungs- bzw. Ertüchtigungsmaßnahmen des Gebäudes (Mauerwerksverfestigungen, Fundamentverstärkungen etc.) enthalten sein.
Bauträger müssen nun vor Projektbeginn sehr genau die rechtliche, faktische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit von statischen Maßnahmen an der Substanz des Gebäudes untersuchen, bauliche Maßnahmen in bestehenden Tops sind außerdem mit den Nutzern abzustimmen. Manche Projekte werden nicht mehr wirtschaftlich realisierbar sein.
Neue Erdbeben-Normen
Beim Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) sieht man diese Regelung ohnehin nur als "Zwischenphase" an. Mit dem Auslaufen der nationalen Normen bzw. der Einführung des Eurocode über seismische Beanspruchung Anfang 2008 stehe nämlich eine deutliche Verschärfung der Rahmenbedingungen für Baumaßnahmen im Altbau bevor. ÖVI-Vizepräsident Klaus Wolfinger warnte erst im vergangenen Jänner vor dem "völligen Aus für durchgreifende Sanierungen des Altbestandes".
Jede größere Baumaßnahme setzt zukünftig eine penible statische Analyse des gesamten Hauses voraus. "In der Praxis bedeutet dies, dass z.B. eine einfache Wohnungszusammenlegung zwecks Kategorieverbesserung kaum mehr stattfinden wird." Denn der einzuholende Ingenieurbefund werde in der überwiegenden Mehrzahl der Althäuser hervorbringen, dass das Gründerzeithaus - auch ohne den geplanten Eingriff - statisch ertüchtigt werden müsste, um den strengen modernen Erdbebenanforderungen gerecht zu werden. "Bedenkt man den Aufwand einer solchen statischen Ertüchtigung (technisch, wirtschaftlich und im Hinblick auf die Eingriffe in genutzte Wohnungen) ist zu erwarten, dass bauliche Maßnahmen in den wenigsten Häusern noch umgesetzt werden können."
Einen Lösungsansatz sieht der ÖVI in dem vom Österreichischen Institut der Sachverständigen für bautechnische Immobilienbewertungen (ÖIBI) entwickelten Forschungsprojekt "Seismid". Es biete für jene Bauvorhaben eine parallele Berechnungsmethode, die sich freiwillig mit einer standortspezifischen Bewertung des Erdbebenrisikos beschäftigen wollen. Nicht jeder Standort sei nämlich gleich stark erdbebengefährdet, daher könnten dann die notwendigen statischen Verbesserungen bei Baumaßnahmen spezifisch abgestimmt werden, statt überall vom Maximalwert einer Erdbebengefährdung auszugehen. Die Immobilientreuhänder pochen jedenfalls auf eine "rasche Lösung im Interesse des Immobilienstandortes Wien". (map/APA)
INIKON - WIENER BÜROMARKT stabil
Wiener Büromarkt stabil
Leichter Anstieg der Mieten ausschließlich in Lagen mit eindeutigem Nachfrageüberhang – Angebot an Neuflächen soll heuer steigen
Der Wiener Büromarkt hat sich im Vorjahr konstant gezeigt. Die Vermietungsleistung lag 2006 mit rund 340.000 m² auf dem selben hohen Niveau wie 2005 und wieder deutlich über dem Neuangebot an Büroflächen (Neubau und Generalsanierung) von rund 190.000 m². Die Mieten sind stabil, die Leerstandsrate liegt weiterhin bei rund sechs Prozent. Dies geht aus einem aktuellen Büromarkt-Bericht hervor.Für das Jahr 2007 rechnet man mit einem Anstieg der Neuproduktion auf etwa 220.000 m², die Vermietungsleistung wird auf dem selben Niveau wie 2006 erwartet. Für die aktuell sehr hohen Vermietungsumsätze sind überwiegend Standortverlegungen verantwortlich, "wobei in aller Regel eine Erhöhung der Flächeneffizienz im Vordergrund steht".
Mieten blieben konstant
Laut dem Bericht verzeichnen derzeit ausschließlich Lagen mit einem eindeutigen Nachfrageüberhang, wie der 1. Bezirk, steigende Mietpreise. Hier kann die Nachfrage nach hochwertigen Flächen nicht gedeckt werden. Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet haben sich per Ende 2006 sowohl die nominale Durchschnittsmiete (11,70 Euro) als auch die Spitzenmieten (22 Euro) im Jahresvergleich nicht erhöht. Für heuer wird allerdings in Teilsegmenten ein geringfügiger Anstieg erwartet.
Im Vergleich europäischer Metropolen liegen die Wiener Spitzenmieten für Büroflächen mit 264 Euro pro Quadratmeter und Jahr weiter im Mittelfeld. Spitzenreiter ist unangefochten London mit 1.630 Euro (Details siehe Tabelle unten).
Gewerbeimmobilien-Markt internationalisiert sich
Auf dem österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt sei die lange angekündigte "internationale Aufmerksamkeit" im Vorjahr nun erstmals tatsächlich zu bemerken gewesen, so der Bericht. Die größten Transaktionen an ausländische Investoren waren in den letzten Monaten der Verkauf des IZD-Towers an die britische Matrix um 247 Millionen Euro und der Verkauf des Florido-Towers an die deutsche DIFA um rund 110 Millionen Euro.
Insgesamt seien im Vorjahr rund 2,2 Milliarden Euro in Gewerbeobjekte investiert worden, die Hälfte davon von Anlegern aus dem Ausland. Zunehmend handle es sich dabei um Investoren, die eine Cash-flow-orientierte Strategie verfolgen.
Die Renditen bleiben stabil, Objekte mit langfristig abgesicherten Mieteinnahmen erwirtschaften nach wie vor rund 5,5 Prozent (Nettomieteinnahmen bezogen auf den Nettokaufpreis). Die Bandbreite reicht allerdings bis 6,9 Prozent.
Starke Nachfrage am Bukarester Büromarkt
In einem Spezial-Report zur rumänischen Hauptstadt Bukarest wird berichtet, dass hier im Logistik- und Shoppingcenter-Bereich durch internationale Entwickler in den letzten Jahren ein wahrer Bau-Boom ausgelöst wurde. Auf dem Büro-Sektor, wo vor wenigen Jahren noch zweistellige Renditen möglich gewesen seien, herrsche hingegen starker Nachfrageüberhang, derzeit liegen die Renditen bei 7,5 Prozent.
65.000 m² Büroflächen auf internationalem Standard wurden im Vorjahr in Bukarest neu errichtet, die sehr rasch vom Markt angenommen worden seien. Die Spitzenmieten liegen wie in Wien bei 22 Euro/m²/Monat. (map)
Tabelle: Höchstmieten auf den europäischen Büromärkten
Stadt Höchstmiete
(Euro/m²/Jahr) London 1.630 Paris 680 Moskau 462 Frankfurt 416 Mailand 400 Madrid 360 Amsterdam 350 Oslo 343 Brüssel 290 Wien 264 Budapest 264 Bukarest 264 Athen 252 Berlin 252 Warschau 240 Prag 204 Sofia 180
(Quelle: NAI International Property News,Büromarktbericht Frühjahr 2007)
INIKON Immobilien News aus München
Immobiliennewsletter
Der Immobilienmarkt MünchenMärkte - Tendenzen - Perspektiven
München ist einer der begehrtesten Immobilienstandorte europaweit. Inmitten des Geschehens auf diesem interessanten Markt agiert auch das Kommunalreferat als "städtisches Kompetenzzentrum der Immobilienwirtschaft". Zugegeben, ein "normaler" Geschäftspartner, der an einer reinen Ertrags- und Risikooptimierung interessiert ist, sind wir nicht. Die vielfältigen sonstigen Interessen, die wir im Auftrag der Stadtgesellschaft mit berücksichtigen müssen, verlangen uns oft Sonderwege ab, die erklärungsbedürftig sind.
Mit diesem Newesletter erhalten Sie Informationen über unser breites Angebot im Immobilien- und Beteiligungsportfolio sowie eine übersichtliche Information über das dynamische Marktgeschehen auf dem Münchener Imobilienmarkt aus dem Blickwinkel eines Innovativen Immobilienunternehmens.
Ihr Inikonreal Team
INIKON - UMZUGSINFORMATIONEN
Einen Umzug zu bewältigen ist anstrengend, auch wenn Freunde und Verwandte mit anpacken. Professionelle Umzugsunternehmen können dem Umziehenden eine Menge Stress ersparen. Doch wie findet man das richtige Unternehmen und was ist bei der Wahl der Firma zu beachten?Umziehen mit einem Unternehmen sollte mit einem individuellen Beratungsgespräch beginnen. Das kann sowohl am Telefon als auch in einem persönlichen Gespräch passieren. Gute Umzugsunternehmen schicken anschließend jemanden zu Ihnen nach Hause um alle Möbel aufzunehmen und nach Sonderwünschen (z.B. Küchenauf und -abbau) zu fragen. Erst danach erhalten Sie einen schriftlichen Kostenvoranschlag vom Unternehmen. Angebote von mehreren Speditionen können hilfreich sein und Geld sparen.
Haftung für Schäden
Ein gutes Umzugsunternehmen klärt Sie über die Schadenshaftung vorher auf. Generell gilt: Möbelspediteure haften für Schäden, die beim Umzug entstanden sind. Die finanzielle Haftung ist allerdings begrenzt. Tiere, Pflanzen und Wertgegenstände sind dabei ausdrücklich nicht enthalten.
Der Spediteur haftet ebenfalls nicht bei so genannten "unabwendbaren Ereignissen". Das ist zum Beispiel ein unverschuldeter Unfall des Transportwagens bei dem Ihre Möbel Schaden nehmen. Um gegen solche Fälle gewappnet zu sein, können Sie freiwillig eine Transportversicherung abschließen.
Tipp: Monatsende meiden
Ein Umzugstermin um den Monatswechsel sollten Sie möglichst vermeiden. Und das umso mehr, wenn er auf ein Wochenende fällt. Dann nämlich ziehen alle um: Leihwagen oder Termine bei Speditionen sind dann schwerer zu bekommen und können auch teurer sein. Es spart also Nerven und Geld, terminlich flexibel zu sein.
Immobilien Info Brief 03.2007
Werte Leserinen & Leser !
Mariahilf ist der beliebteste Wohnbezirk Wiens. Laut einer Studie einer bekannten Internetplattform für Immobilien gehören der 6., 7. und 8. Bezirk zu den meistnachgefragten Lagen für Wohnungseigentum in unserer Stadt. Mariahilf zählt beim Wohnungseigentum zu den leistbaren Gebieten innerhalb des Gürtels. Eine weitere Entscheidungsgrundlage für eine Übersiedlung in den 6. Bezirk ist die Qualität der Infrastruktur. Naschmarkt, Mariahilfer Straße und die hervorragende Anbindung an das Zentrum machen den 6. Bezirk attraktiv.
Gumpendorfer Straße liegt im Trend
In den letzten Jahren hat sich die Gumpendorfer Straße zu einem sehr beliebten und kulturell vielfältigen Straßenzug entwickelt. In vielen anderen Teilen des Bezirkes ist diese positive Entwicklung zu spüren. Es spricht sich herum:
"Das Leben pulsiert im 6. Bezirk!" Viele Menschen schätzen auch das tolerante Klima ihres Umfelds.
Immobilien Info Brief 02.2007
II) Immobilien Kooperationen und der Vorteil für die Kunden!
von
Gottfried Kratzl & Team
In der heutigen Geschäftswelt hat der einzelne Unternehmer keine gute Chance mehr erfolgreich zu sein; Statistiken belegen
dies gilt auch im Dienstleistungs- bereich. Es gibt mehre Formen von Zusammenarbeit. Franchaise ist eine Form, und auch sehr
erfolgreich. Beispiel Mac Donald oder Century21 Real Estate. Eine andere Form sind Kooperationen, wie Best Western die
größte Hotelgruppe der Welt, mit vielen tausenden Kooperationspartner. Auch dieses System ist sehr erfolgreich. Was macht Sie
so Erfolgreich? Hinter allem steck erst eine Idee, dann eine Strategie und Planung und zu guter letzt die Ausführung. In einer Kooperation ist immer ein Team gefragt.
„INIKON REAL“ Welche Vorteile hat der Kunde? In einem Team von Partnern hat
jeder sein spezielles Wissen und seinen Tätigkeitsbereich. z.B. jeder Partner bearbeitet einen bestimmten Bezirk in einer Stadt
und kennt diesen wie seine Westentasche. Einige haben sich im Verkauf von Eigentumswohnungen oder im Betreuen von
Bauträgern spezialisiert; andere in Gewerbliche Objekte und im Finden von Grundstücken. In einer Partnerschaft ist ein gutes Fachwissen und ständige Fortbildung ein Muss! In der heutigen
Zeit ist es auch sehr wichtig eine aktuelle und gut aufgebaute Web Page zu haben, die immer auf dem neusten Stand ist,
mit gutem Überblick und vor allem kundenfreundlich. Dies ist nicht einfach und kostet Zeit und Geld, aber es hilft dem
Kunden seine Traum Wohnung zu finden oder seine Immobilie zu verkaufen. Wir alle haben nur ein Ziel dem Kunden zu helfen.
Dies beinhaltet: Beratung, Entwicklung eines Konzepts,und Lösungskompetenter Partner sein und Vertrauen werden. Dies erspart Ihnen Zeit Geld und schlechte Erfahrungen.
Ein Team kann Sie als Kunde weltweit betreuen und ist fast überall zu Hause.
Haben Sie Fragen, dann rufen Sie mich an Ihr Gottfried Kratzl 0699/10438448
Immobilien Info Brief 01.2007
Liebe Leserinnen und Leser!
I) Wer sind Wir, was tun wir und was ist unser Traum!Immobilien zu Kaufen/Verkaufen/Vermitteln wurde mir bereits in die Wiege gelegt, da es bei uns eine Familien Tradition ist in der Immobilienbranche tätig zu sein.
Auf meinen vielen Reisen durch die USA hatte ich 4 Wochen Zeit bei meinem Cousin der auch in der Immobilienbranche in den USA tätig ist viel über das Wort „Dienstleistung“ im Zusammenhang mit Immobilien- Vermittlung zu lernen.Firmengründung: Anfang 2006
1. Filiale A-1070 Wien Neubaugasse 48-50 ( Oktober 2006 )
Ich lernte alles über Franchaisefirmen im Immobilienbereich und kam zu dem Schluss, dass Franchaise hier in Europa nicht das Richtige sein wird, sondern das nur eine Kooperation von Partner in Europa und Übersee einen langfristeigen Erfolg bringen kann.
Ich glaube fest an das „WIR“ und so baute ich mit Hilfe von Fachleuten eine Web Page mit eigener Immobilendatenbank wo jeder Partner, egal wo auf der Welt er sich gerade befindet, einen direkten Zugriff auf alle Objekte und alle Dienstleistungsangebote meines Unternehmens hat.
Das alles nur zu einem Zweck, mit einer überregionalen Dienstleistung den Kunden noch mehr Informationen und Möglichkeiten am Internationalen Markt zu geben.
Zusammen mit meinem Team von selb.Kooperationspartnern arbeiten wir gerade am Aufbau eines Netzwerks für mehr Dienstleistungen im Immobilienbereich, dazu schließen wir Verträge mit Partnern in Österreich, Europa sowie in Übersee. Mehr Informationen über uns finden Sie auf unserer Web Page
Unser Motto ist:
WIR alle sind ein Team
Wir alle arbeiten für den Kunden
Wir alle helfen uns gegenseitig
Wir alle sind Menschen mit EMOTIONEN
Ihr
Gottfried Kratzl - Geschäftsführender Gesellschafter
der Gottfried Kratzl GmbH ( INIKONREAL )